房地产行业：光大证券-房地产行业光大地产房地产类公募REITs月报（2024年9月）：C~REITs短期成交遇冷，不改长期投资价值-241021

- 2024年9月C-REITs市场成交显著下降，整体收益率跑输沪深300指数，短期市场风险偏好提升未改变长期投资价值。

- 保租房和消费类REITs的估值小幅回落，预计2024年分派率分别为3.29%和4.81%。

- 政策支持房地产市场，四季度表现值得期待，建议关注具综合开发能力的龙头房企及优质商业REIT。

### 投资报告核心要点总结 1. **市场表现**： - 2024年9月，中证REITs指数表现不佳，累计收益率为-1.8%，显著跑输沪深300指数22.7个百分点。

- 保租房REITs和消费类REITs分别累计收益率为-2.4%和-0.2%。

2. **成交情况**： - C-REITs总成交额为64.09亿元，环比下降31.8%。

- 保租房REITs和消费类REITs成交额分别为6.4亿元和4.4亿元，环比分别下降39.6%和34.6%。

3. **估值分析**： - 保租房REITs平均P/FFO为27.5X，消费类REITs为18.9X，整体P/NAV分别为1.21X和1.05X。

- 预计2024年保租房和消费类REITs的平均分派率为3.29%和4.81%。

4. **租金市场**： - 一线城市住宅租金回报率同比小幅回升，整体租金环比平均下跌1.3%。

- 消费类REITs底层资产市场租金环比平均下跌5.1%，同比下跌15%。

5. **政策背景**： - 政府出台了一系列支持房地产市场的政策，包括降低按揭贷款利率下限和首付比例，强调金融支持。

- 地方政府被赋予更大调控自主权以支持购房。

6. **投资建议**： - 关注具备区域综合开发能力的龙头房企，如招商蛇口、保利发展等。

- 看好消费类商业公募REITs，尤其是具备核心竞争力的企业。

- 关注高能级城市的地方国有房企。

7. **风险分析**： - 可能面临政策推进不及预期、市场需求不足、项目竣工延迟等风险。

总体来看，尽管短期市场表现不佳，REITs的长期投资价值仍然存在，政策支持为行业复苏提供了基础。

根据上述投资报告，以下是提取的投资标的及推荐理由： ### 投资标的 1. **龙头房企** - 招商蛇口 - 保利发展 - 中国金茂 - 中国海外发展 - 越秀地产 - 滨江集团 2. **消费类商业公募REIT** - 华润置地 - 龙湖集团 - 新城控股 3. **地方国有房企** - 华发股份 - 城建发展 - 中华企业 ### 推荐理由 1. **龙头房企** - 具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升，能够在市场变化中占据优势。

2. **消费类商业公募REIT** - 积极推进消费类商业公募REIT的投资，关注先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力。

3. **地方国有房企** - 受益于专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，能够更好地应对市场变化和政策支持。

### 风险分析 - 行业宽松政策推进不及预期的风险。

- 房地产市场需求不及预期的风险。

- 房地产企业项目竣工不及预期的风险。

- 房地产企业多元化业务经营不佳的风险。

通过以上分析，投资者可以关注上述标的，结合市场变化和政策导向进行投资决策。