房地产行业：克而瑞研究中心-中国房地产行业专题：从先行指标到破局路径，2025年初核心城市稳市场趋势研判-250303

1. 2024年下半年，房地产市场在政策协同作用下出现积极变化，核心城市如深圳、杭州等成交规模显著回升。

2. 成都、西安等城市购房需求依然旺盛，人均购房面积超过1.5㎡，显示出市场韧性。

3. 房价回稳迹象明显，优质板块价值凸显，未来八个城市有望率先实现市场破局，精准调控仍是关键。

该投资报告分析了中国房地产市场的现状及未来趋势，主要观点如下： 1. **政策成效显现**：2024年下半年以来，房地产市场在政策支持下出现积极变化，重点城市的新房成交同比回升，特别是一线城市如深圳表现突出。

2. **成交规模复苏**：深圳是唯一实现一二手房成交双增长的城市，其他城市如杭州、西安、北京等的二手房市场也有所回暖，但一手房交易仍在下滑。

3. **购房需求旺盛**：成都、西安等城市的人均购房面积超过1.5㎡，显示出购房需求的快速释放。

4. **房价信号积极**：典型城市的租售比普遍超过存款利率，部分城市房价回稳，结构性机会显现。

5. **库存压降加速**：多城市库存减少，优质板块的价值逐渐显现，交易规模持续增长。

6. **投资聚焦优质项目**：市场化企业更加关注优质土地储备，部分城市的开盘项目盈利显著。

7. **八城有望破局**：杭州、上海、成都等城市指标表现优异，预计2025年将实现企稳回升，精准调控是关键。

建议核心城市在提振需求的同时，优化供给，以实现供需新平衡。

投资标的及推荐理由如下： 1. **深圳**：作为唯一实现一二手成交双增长的城市，2024年新房成交同比增24%、二手房增48%。

四季度成交量占全年近半，显示出市场复苏的强劲势头。

2. **杭州**：在政策利好的推动下，二手房市场率先实现同比增长，且优质宅地溢价率频频突破50%。

预计未来将有更多积极变化。

3. **上海**：核心城市之一，低风险板块年交易规模仍超2000亿元，市场表现稳定，具有吸引力。

4. **成都、西安**：人均购房面积超1.5㎡，购房需求保持旺盛，显示出较强的发展韧性，适合关注长期投资机会。

5. **重庆、长沙**：租售比高，分别为3.05%和2.42%，回报率领先，房价收入比低，居民购房负担相对轻松，未来市场潜力大。

6. **青岛**：库存减少显著，四季度房价降幅收窄，市场表现出抗跌性，值得关注。

7. **广州**：虽然严控供地，但在市场环境改善的背景下，未来可能迎来积极变化。

建议通过提振需求与优化供给并重的方式，关注上述城市的潜在投资机会，尤其是在存量盘活与需求分层激活的背景下，寻找供求新平衡的机会。