房地产行业：克而瑞研究中心-中国房地产行业年报点评：招商蛇口，锚定行业五强，转型综合开发运营服务商-250331

- 招商蛇口2024年签约销售金额2193亿元，同比下降25%，但经营性现金流增长1.69%，达到319.64亿元，继续锁定行业“五强”目标。

- 公司在“核心10城”投资占比高达90%，2024年仅获取26幅地块，投资金额同比下降57%，存货账面余额为3766亿元。

- 营业收入增长2.3%至1789亿元，计提约60亿减值，净利润下降54%；同时，财务稳健，三道红线维持绿档，存量资金成本降至2.99%。

- 招商蛇口正向综合开发运营服务商转型，新增重资产项目和轻资产管理面积，REITs布局积极，推动存量资产盘活。

招商蛇口2024年年报显示，公司仍然保持行业第五的规模，签约销售面积935.90万平方米，销售金额2193.02亿元，同比下降25%。

经营性现金流增长1.69%，达到319.64亿元。

公司在2024年仅获取26幅地块，总地价约486亿元，同比下降57%，投资重心聚焦在“核心10城”，其中一线城市占比59%。

营业收入增长2.3%至1789亿元，但毛利润下降6%至261亿元，净利润为42亿元，同比下降54%。

期内计提约60亿减值，资产负债率62.4%，净负债率55.85%，保持稳健的财务管理。

公司向综合开发运营服务商转型，新增重资产项目23个，经营面积101万平方米，并通过REITs盘活存量资产，成功发行租赁住房REIT，募集资金13.64亿元。

整体来看，招商蛇口在转型和财务管理上均表现稳健。

投资标的：招商蛇口 推荐理由： 1. 锚定行业五强：招商蛇口持续致力于维持其在房地产行业的第五大规模地位，并计划在2025年实现可售货值约3250亿元，显示出其市场竞争力和发展潜力。

2. 经营现金流增长：尽管销售金额同比下降25%，但招商蛇口的经营性现金流同比增长1.69%，达到319.64亿元，表明其现金流管理能力较强，能够在市场波动中保持稳定。

3. 投资策略谨慎：在2024年，招商蛇口仅获取26幅地块，投资金额显著下降，集中在“核心10城”，尤其是一线城市的投资占比高达59%，反映出其对市场的审慎态度和聚焦核心区域的策略。

4. 营业收入小幅增长：2024年营业收入同比增长2.3%，显示出公司在逆境中仍能实现正增长，尽管毛利润有所下降，但整体收入的稳定性值得关注。

5. 财务状况稳健：招商蛇口的负债结构稳固，三道红线始终维持在绿档，资产负债率和净负债率均处于合理水平，显示出良好的财务健康状况。

6. 转型为综合开发运营服务商：公司积极向综合开发运营服务商转型，新增重资产项目和轻资产管理面积，推动收入多元化，增强未来增长潜力。

7. REITs布局：招商蛇口通过REITs方式盘活存量资产，成功发行租赁住房REIT，展现出其在资本市场的创新能力和资源配置效率。

综上所述，招商蛇口在市场竞争中展现出较强的韧性和转型潜力，是一个值得关注的投资标的。