新世界发展：开源证券-新世界发展-0017.HK-港股公司首次覆盖报告：深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发-240719

投资标的：新世界发展-0017.HK 推荐理由：公司深耕大湾区及长三角核心城市，土储优质，销售强劲，投资物业布局稳健，负债结构持续优化，未来利润空间有保障，现金流稳定，具有较好的投资价值。

1. 新世界发展是一家深耕大湾区和长三角核心城市的港资房企，具有稳定的销售和土储优势。

2. 公司在内地和中国香港投资物业布局稳健，K11品牌项目有望带来超预期收益。

3. 公司负债结构持续优化，人民币贷款比重增加，财务管理能力稳健，具有较好的现金流稳定和利润空间保障。

1. 新世界发展是最早进入内地发展的港资房企之一，深耕大湾区及长三角核心城市，打造高品质住宅项目，同时开启以K11为中心的持有物业扩张。

2. 预计公司2024-2026财年归母净利润为10.8、13.9、17.2亿港元，对应EPS为0.43、0.55、0.68港元，当前股价对应PE为18.3、14.3、11.6倍。

3. 公司内地核心土储优质，中国香港土储有望农地转换释放价值，物业销售体系成熟利润率高，旗下K11品牌物业投资布局进入收成阶段，债务结构进一步优化，未来利润空间有保障，现金流稳定，首次覆盖，给予“买入”评级。

4. 公司在内地自2019财年以来销售额均超150亿元，2023年下半年在内地合同销售额75.5亿元，完成销售目标50%；公司2024财年及以后来自大湾区和长三角的可售资源约570亿元，主要分布在深圳、广州和杭州等核心城市。

5. 公司在中国香港新界持有1634.2万平方尺待更改用途的农地储备，其中约90%位于北部都会区范围，已引入华润置地、招商蛇口等优质央国企进行合作，有望通过农地转化行动持续释放农地的潜在价值。

6. 公司投资物业有望叠加两地市场复苏展现出超预期收益，2024上半财年公司物业投资在内地和中国香港收入同比分别增长3.6%和17.0%。