华润置地：财通证券-华润置地-1109.HK-开发运营双轮驱动，砥砺奋进迈向一流-250914

投资标的：华润置地（1109.HK） 推荐理由：公司具备央企背景，开发销售聚焦高能级城市，销售和融资成本优势明显。

经营性不动产行业领先，轻资产管理稳健增长，生态圈要素加速转型。

预计2025-2027年归母净利持续增长，给予“买入”评级。

- 华润置地具备央企背景，开发销售与经常性业务双轮驱动，形成深厚的护城河，尤其在商业地产领域表现突出。

- 2025年上半年，销售额1103亿元，同比下降12%，一二线城市占比高，毛利率有望逐步修复。

- 经营性不动产和轻资产管理业务稳健增长，预计2025-2027年归母净利持续上升，给予“买入”评级。

华润置地（1109.HK）是一家综合实力领先的城市投资开发运营商，具备央企背景，已有二十余年的住宅开发及商业地产运营经验。

公司构建了“3+1”的业务模式，尤其在商业地产领域形成了深厚的护城河。

到2025年上半年，公司开发销售及经常性业务的收入占比为2:8，核心净利润占比为4:6。

开发销售主要聚焦高能级城市，销售额为1103亿元，同比下降12%，但仍跑赢大市。

一二线城市的销售占比为93%，其中一线城市占比为46%，结算毛利率升至15.6%，预计将逐步企稳修复。

新增投资均为一二线城市，存量开发土储中一二线城市占比为70%。

融资方面，平均成本降至2.8%，维持行业最低水平。

在经常性业务方面，公司在经营性不动产领域处于领先地位，轻资产管理稳健增长，生态圈要素加速转型。

2025年上半年商场零售额同比增长20.2%，同店销售同比增长9.4%，出租率升至97.3%，租金收入同比增长9.9%。

公司近九成商场零售额排名当地前三，商业影响力稳居首位，计划在2025-2028年新开22座商场。

轻资产管理方面，华润万象生活的面积和业绩持续增长，市值在物管行业中位居首位。

生态圈要素被视为转型发展的加速器，促进各板块协同发展。

投资建议方面，公司在内资房企中成功打造了多元业务，成为地产下半场的先行者和领军者。

预计2025-2027年归母净利为259、267、282亿元，对应PE为8.3、8.1、7.7倍。

首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示包括房地产市场持续承压的风险、新的经营性不动产落地不及预期的风险，以及线下消费复苏不及预期的风险。