房地产行业：东兴证券-房地产行业2025年中期展望：止跌回稳，提质向新-250612

- 2025年房地产市场在政策支持下逐渐止跌回稳，核心城市房价回升态势明显。

- 房企需转型为综合开发、经营与服务模式，商业地产和物业管理成为稳定现金流的重要来源。

- 推荐关注新城控股、华润万象生活及保利发展，风险包括政策落实不及预期和盈利能力下滑。

该投资报告对房地产行业2025年的中期展望提出了以下核心要点： 1. **政策支持与市场回稳**：中央政府明确提出促进房地产市场止跌回稳，核心城市的回稳趋势开始显现。

2025年初至4月，全国商品房销售额同比下滑幅度有所收窄，核心城市如上海、深圳等房价回稳并有所上涨。

2. **新房市场转型**：政策持续推动新房市场向高品质转型，限购和限售政策基本取消，首付比例和房贷利率处于历史低位。

政府对城市更新的重视为未来市场发展提供了动力。

3. **商业地产与REITs**：商业地产运营逐渐成为利润支柱，消费复苏带动线下消费回暖，REITs助力房企实现资本闭环，推动“持有”模式发展。

4. **物业服务稳定增长**：头部物业企业收入保持增长，现金流稳定，分红能力强，能够有效对冲地产市场下行风险。

5. **投资建议**：建议房企构建综合商业模式，注重商业地产和物业管理，以实现多元化收益。

推荐关注新城控股、华润万象生活以及保利发展，尤其是在核心城市的布局。

6. **风险提示**：需关注政策落地不及预期、盈利能力下滑、销售不达预期及资产减值等风险。

投资标的：新城控股、华润万象生活、保利发展。

推荐理由： 1. 新城控股和华润万象生活：在不动产转型时代，这两家公司能够通过构建“开发+持有+服务”的多元业务模式，产生持续稳定的现金流，增强企业未来的价值增长，同时在地产开发业务下行期起到分散风险的作用。

2. 保利发展：看好其在核心一二线城市的布局，具备较强的运营效率、产品质量和战略布局，能够受益于新房市场向高品质转型和城市更新的持续落地，从而提振改善性需求。