东吴证券-宏观深度报告：如何预期“土储专项债”发行规模？-250215

- 广东省拟收回的闲置土地涉及74宗，总面积262.35万平方米，拟收购价格192.46亿元，约85%的土地使用权人为地方国企。

- 政府拟收购单价平均折价15.3%，而过半土地在2025年面临无偿收回的风险。

- 展望2025年，“土储专项债”发行规模可能约为5707亿元，占全年专项债务新增限额的13.3%。

本报告分析了广东省闲置土地收购计划及其对“土储专项债”发行规模的影响，主要结论如下： 1. **土地收购现状**：截至2025年2月13日，广东省至少11个地级市披露了74宗拟收回的闲置土地，涉及面积262.35万平方米，拟收购总价192.46亿元，平均单价7336.05元/㎡。

其中，约85%的土地使用权人是地方国企，民营企业参与较少。

2. **收购价格折扣**：以35宗有拿地成本数据的土地为样本，政府拟收购单价平均为8310.30元/㎡，较历史拿地成本9806.54元/㎡折价约15.3%。

这显示出政府在收购时采取了相对保守的定价策略。

3. **收回风险**：根据《闲置土地处置办法》，超过两年未动工的闲置土地可能在2025年面临地方政府无偿收回的风险。

在24宗有约定开工时间的土地中，15宗的时间早于2023年12月，存在被收回的可能性。

4. **“土储专项债”发行预期**：预计2025年“土储专项债”的发行规模相对有限，集中在经济基础较好、债务水平较低的试点省份，可能约为5707亿元，占全年专项债务新增限额的13.3%。

5. **风险提示**：本报告仅基于广东省的数据，未涵盖区县级信息。

拟收购价格可能包含建安费用，样本数据的缺失可能导致测算不够准确，且所用假设可能与实际情况不符。

总体来看，广东省的闲置土地收购计划和“土储专项债”的发行受到多重因素影响，未来的实际规模需谨慎评估。