天风证券-2025年度策略核心聚焦之房地产：房价2025年会止跌回稳吗？-250117

- 2024年房地产政策经历防风险、稳市场到稳房价的三大阶段，地方政策积极优化限贷和购房补贴。

- 商品房销售降幅逐月收窄，未来持续回暖需依赖收入信心和房价预期的恢复。

- 房价在“利率底”出现后，有望通过去库存组合拳逐步止跌回稳，但仍面临宏观经济波动和开发商债务风险等不确定性。

2025年度房地产策略核心聚焦的投资报告分析了房地产市场的现状及未来走势。

报告指出，2024年中央层面政策经历了防风险、稳市场及稳房价三个阶段，地方政府则通过优化限贷、调整公积金和购房补贴等手段刺激市场，导致销售在2024年10月以来显著回暖。

在销售方面，尽管降幅逐月收窄，但持续回暖仍需依赖居民收入信心的恢复和房价预期的稳定。

当前，竣工交房和新开工投资仍显低迷，库存去化周期高企，开发商投资态度谨慎。

2024年新开工面积和竣工面积均显著低于历史水平，现房销售比例上升，可能导致资金回笼周期延长。

房价方面，自2024年10月以来，新房和二手房价格环比降幅开始收窄，尤其是一线城市的价格表现出回稳迹象。

报告提到，一线城市住宅租金回报率与10年期国债收益率的差值已达到历史高位，表明“利率底”已出现。

尽管库存去化周期仍高，仍需通过政策组合拳来逐步推动房价止跌回稳。

风险提示方面，报告警示宏观经济波动、房地产政策的持续性及实施效果、居民收入信心及购房意愿的恢复，以及开发商的债务违约风险等不确定性因素。

总体来看，2025年房地产市场的核心观察指标为房价，未来走势将受到多重因素的影响。

本报告的投资建议及理由为： - 关注2025年房价的回稳趋势，房价是核心观察指标。

- 预计政策刺激将推动销售回暖，需关注收入信心和房价预期的稳定。

- 一线城市住宅租金回报率与国债收益率差值上升，显示出“利率底”已出现。

- 房地产库存去化周期仍高，需组合拳政策去库存以支持房价。

- 风险因素包括宏观经济波动、政策实施效果不确定性及开发商债务风险。