地产行业：中证鹏元-地产行业7月报：政策效力持续性不足，销售仍在探底-240819

- 7月商品房销售额显著下降，市场尚未触底，房价持续下跌，政策效力不足。

- 各地政府逐步放松限制性政策，部分城市自主定价销售，可能提升市场活力。

- 房企面临资金压力，行业集中度预计将上升，主动出清阶段已然开始。

### 地产行业7月报告核心要点总结 1. **销售情况**： - 7月商品房销售额大幅下滑，环比接近腰斩，市场未见触底信号。

- 房价持续下跌，高能级城市新房与二手房交易活跃度存在差异。

- 政策效力逐渐减弱，市场对政策的敏感度降低。

2. **政策动态**： - 三中全会重申房地产“防风险”和“保交楼”主线任务。

- 各地政府逐步放松限制性政策，如郑州和南京取消价格指导和摇号销售要求。

- 浙江地区新规可能提升房企活力和居民购买意愿。

3. **房企表现**： - 房企采取防守策略，新开工和投资表现不佳。

- 万科和万达面临不同挑战，多家上市公司退出房地产业务，行业集中度预计上升。

4. **地产债务情况**： - 6-8月房企债务发行有所增长，但民营房企发行占比仍低。

- 卓越商管和美的置业面临较大回售压力。

### 投资标的及推荐理由 1. **高能级城市新房及二手房** - **推荐理由**：尽管整体市场销售疲软，但高能级城市的新房和二手房交投活跃度仍较高，显示出一定的市场韧性和投资潜力。

2. **政策受益房企** - **推荐理由**：随着各地政府逐步解除限制性政策，如郑州和南京的政策松绑，部分房企将受益于更灵活的销售策略，可能提升销售表现。

3. **具备高得房率的项目** - **推荐理由**：浙江多地发布的新规允许房企合理设计后实现得房率100%及以上，这将激活行业参与主体活力，提升居民购买意愿，相关项目值得关注。

4. **资金状况较好的房企** - **推荐理由**：在行业集中度上升的背景下，资金状况相对良好的房企（如万科集团）可能在行业洗牌中获得更大的市场份额，具备投资价值。

5. **地产债发行较好的房企** - **推荐理由**：6-8月房企发行规模有所增长，特别是那些能够顺利发行地产债的企业，可能在资金链上得到改善，具备更强的抗风险能力。

### 总结 尽管整体市场面临挑战，但高能级城市的活跃交投、政策松绑带来的机遇、以及资金状况良好的房企，均为潜在的投资标的，值得关注。