万科A：东方证券-万科A-000002-业绩承压，经营性资产打开融资空间-240409

投资标的：万科A-000002 推荐理由：公司拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张，短期内标债信用风险较低；多元化业务稳健发展，经营性资产释放价值，有望打通“投融建管退”商业模式闭环，释放经营性资产价值。

1. 万科23年业绩承压，主要受开发业务收入下降、毛利率受压和计提减值影响，短期内结算毛利率或难有明显改善。

2. 公司财务健康，持有的经营性资产融资空间较大，短期内标债信用风险较低，拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。

3. 多元化业务稳健发展，经营性资产释放价值，公司REITs发行取得突破，有望打通“投融建管退”商业模式闭环，释放经营性资产价值。

1. 公司2023年年报显示营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%，归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%。

2. 公司销售毛利率承压，房地产行业下行趋势对存货进行计提减值，预计短期结算毛利率难有明显改善。

3. 公司拥有较大的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。

4. 公司23年经营服务业务稳定增长，REITs发行取得突破，有望释放经营性资产价值。

5. 维持买入评级，调整目标价至8.37元，风险提示包括房地产销售低于预期和逆周期政策不及预期。