房地产行业：平安证券-房地产行业点评：百强销售同比转正，板块投资维持积极-241101

- 2024年1-10月百强房企销售额同比转正，10月销售额环比增长70.1%，显示出市场回暖迹象。

- 未来房企表现将分化，历史包袱较轻、产品力强的企业将更有机会受益于市场企稳。

- 投资建议保持适度积极，关注优质房企及相关细分领域的头部企业，同时需警惕政策风险和市场需求不足的潜在影响。

**投资报告核心要点总结：** 1. **销售回暖**：2024年1-10月，百强房企销售额为3.3万亿元，同比下降34.8%，但10月单月销售额同比增长4.9%，环比增长70.1%，显示出销售回暖趋势。

2. **主流房企表现优异**：如保利发展、中海地产等主流房企在10月销售额均有显著增长，表现相对较好。

3. **市场企稳条件**：房价、首付和利率下降使居民购房成本降低，租售比超过国债收益率，具备了“止跌回稳”的特征。

4. **政策支持与市场预期**：未来需继续降息、降房贷利率，优化存量库存以吸引购房者，同时政策将主要聚焦核心城市和高品质住宅。

5. **投资建议**：维持适度积极的投资观点，关注历史包袱轻、库存结构优化的房企（如绿城中国、保利发展等）、估值修复的房企（如万科A、金地集团等），以及细分领域的头部企业（如贝壳、中海物业等）。

6. **风险提示**：包括政策支持不及预期、二手房分流导致市场需求不足、个别房企流动性问题及行业短期波动风险。

总结而言，房地产市场虽面临挑战，但在政策支持和市场条件改善的背景下，部分房企有望受益，投资者应关注优质个股和细分领域的机会。

投资标的及推荐理由： 1. **绿城中国** - 推荐理由：历史包袱较轻，库存结构优化，具备受益于核心城市及优质产品细分市场企稳的潜力。

2. **建发国际集团** - 推荐理由：历史包袱较轻，库存结构优化，能够在核心城市及优质产品市场中受益。

3. **中国海外发展** - 推荐理由：历史包袱较轻，库存结构优化，具备良好的市场表现潜力。

4. **招商蛇口** - 推荐理由：历史包袱较轻，库存结构优化，能够在市场企稳中受益。

5. **滨江集团** - 推荐理由：历史包袱较轻，库存结构优化，具备市场竞争优势。

6. **越秀地产** - 推荐理由：历史包袱较轻，库存结构优化，能够在市场复苏中获益。

7. **华润置地** - 推荐理由：历史包袱较轻，库存结构优化，具备良好的市场表现潜力。

8. **保利发展** - 推荐理由：在主流房企中表现优异，销售额领跑，具备强大的市场竞争力。

9. **万科A** - 推荐理由：估值修复潜力，能够在市场恢复中受益。

10. **金地集团** - 推荐理由：估值修复潜力，具备良好的市场表现。

11. **新城控股** - 推荐理由：估值修复潜力，能够在市场恢复中受益。

12. **贝壳（经纪）** - 推荐理由：作为经纪领域的头部企业，有望在市场恢复中受益。

13. **中海物业（物管）** - 推荐理由：作为物管领域的头部企业，具备良好的市场前景。

14. **保利物业（物管）** - 推荐理由：作为物管领域的头部企业，具备良好的市场前景。

15. **招商积余（物管）** - 推荐理由：作为物管领域的头部企业，具备良好的市场前景。

16. **绿城管理控股（代建）** - 推荐理由：作为代建领域的头部企业，具备良好的市场前景。

总体来看，推荐关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企，以及估值修复潜力的房企，同时也建议关注经纪、物管及代建等细分领域的头部企业。