房地产行业：世邦魏理仕-房地产行业：2025年上半年北京房地产市场回顾-250707

- 2025年上半年，北京房地产市场新增办公面积14.8万平方米，市场情绪向好，新租交易面积同比上涨33%。

- 企业扩租决策谨慎，主要需求来自TMT、金融和专业服务行业，净吸纳量同比增长1.1倍。

- 空置率持续下降至20.2%，传统区域租金压力较大，而中关村等新兴区域租金策略积极调整以维持竞争力。

2025年上半年，北京房地产市场表现回暖。

新交付的石景山和菜市口项目新增14.8万平方米办公面积，整体新增供应达18万平方米，完成全年预期的83%。

新租交易总面积同比上涨33%，搬迁交易数量和面积双增，企业通过低置换成本优化办公布局。

主要需求行业为TMT（40%）、金融（20%）和专业服务（12%），大面积交易有所回升，净吸纳量环比增至14.5万平方米，上半年累计25.5万平方米，同比增长1.1倍。

空置率下降0.8个百分点至20.2%。

中关村、奥体、望京等科技中心区吸引了90%的万平米级租赁交易，净吸纳量占全市80%。

东部传统市场如燕莎、CBD等表现不佳，净吸纳量为负值。

整体租金面价同比环比下降2.7%，累计下降5.5%，至每平方米241.7元，传统区域租金压力较大，新兴区域积极调整租金策略以减轻空置风险。

投资标的： 1. 石景山和菜市口的新办公项目 2. 中关村、奥体、望京等科技中心区的优质办公楼 推荐理由： 1. 新项目交付：石景山和菜市口的两个新项目为市场带来了14.8万平方米的新增办公面积，推动市场活跃度。

2. 租赁市场向好：上半年全市新租交易总面积同比上涨33%，显示出市场需求持续改善。

3. 企业搬迁交易增长：企业在议价能力提升的背景下，积极调整办公选址布局，推动中关村、金融街等区域的搬迁交易面积大幅提升。

4. 行业需求强劲：TMT、金融和专业服务行业的新租需求占比较高，尤其是TMT领域持续释放需求，显示出行业的活力。

5. 净吸纳量上升：上半年全市净吸纳量环比攀升至14.5万平方米，累计达25.5万平方米，同比增长1.1倍，表明市场吸纳能力增强。

6. 空置率下降：尽管新增供应影响，空置率仍持下行态势，累计下降0.8个百分点至20.2%，反映市场逐渐消化库存。

7. 科技中心优势：中关村、奥体、望京等科技中心区凭借人才及产业链优势，成为头部科技企业战略布局的首选，吸引大量租赁交易。

8. 租金调整策略：新兴区域积极调整租金策略以避免空置压力，传统区域租金下行压力较大，为投资者提供了成本优势的机会。