地产行业：平安证券-地产行业收租资产系列报告之八：聚焦预留现金对公募REITs分派率调节影响-241113

- 公募REITs的预留现金主要来源于折旧摊销形成的未分配利润，影响分派率的调节与运营效率。

- 投资者关注底层资产的运营收益，同时也需关注预留现金的使用情况及其对分红的影响。

- 随着市场规模的扩大和新消费基础设施REIT的上市，优质地产商如华润置地、万科A等有望受益，建议关注其稳定的运营与分派率。

该报告主要分析了预留现金对公募REITs分派率的影响。

预留现金主要来源于折旧摊销形成的未分配利润，通常在公募REITs上市时会有一定的沉淀资金。

预留现金可以用于向投资者分配，帮助平滑分派率，或留存以满足后续经营需求。

然而，预留现金的消耗可能会影响未来的分红。

投资者购买公募REITs的主要目的是获取底层资产的分红收益，预留现金的存在可能会导致投资效率的“损耗”。

因此，发行人和管理人需平衡运营开支、收益率和投资效率等因素。

此外，各公募REITs在资产运营周期和业态上存在差异，预留现金需求和使用情况也有所不同。

投资建议方面，随着利率下行和市场波动，公募REITs在二级市场表现良好，投资者应关注分派率调节因素。

特别是2024年新上市的消费基础设施REITs，如华夏华润商业REIT和中金印力商业REIT，可能在低利率环境下提升分派率。

风险提示包括经济增速回落、市场竞争加剧和利率波动等因素。

建议关注优质地产商如华润置地、万科A和招商蛇口，以及运营与分派率稳定的REITs配置机会。

投资标的及推荐理由： 1. **投资标的**： - 华夏华润商业REIT - 中金印力商业REIT - 华润置地 - 万科A - 招商蛇口 2. **推荐理由**： - **市场表现**：年初以来，公募REITs在二级市场表现较好，主要受益于利率下行及权益市场波动，显示出稳定分红的配置性价比。

- **分派率调节**：关注公募REITs的分派率调节因素，尤其是在低利率环境下，消费基础设施REITs（如华夏华润商业REIT和中金印力商业REIT）能够更加灵活地调节杠杆及现金，从而提升分派率水平。

- **优质资产**：建议关注拥有优质存量持有型资产和成熟运营能力的地产商（如华润置地、万科A、招商蛇口），这些公司有望受益于公募REITs常态化发行带来的市场规模扩大。

- **稳定性**：关注运营与分派率较为稳定的REITs配置机会，以应对市场的不确定性和风险。