房地产行业：财通证券-房地产行业：地产政策博弈交易的有效性为何逐渐走弱？-250905

- 房地产行业对宏观经济的影响逐渐减弱，政策的有效性也在下降，信用派生能力显著降低。

- 政策逻辑转变为关注存量和“止跌回稳”，未来政策空间有限，博弈交易难度增加。

- 投资建议关注金地集团、滨江集团等，同时考虑中长期资产价值重估和低利率环境下的红利类资产。

房地产行业在宏观经济中的政策地位逐渐下降，主要体现在房地产业对GDP的影响指标持续下降、房企债务压力缓解以及金融机构受影响程度减弱。

房地产对宏观经济的拖累效应在边际上减弱，但仍可能对GDP造成影响。

房地产行业难以通过刺激政策快速恢复的核心原因在于其信用派生能力显著降低。

开发商融资渠道受限、购房者降低杠杆、地方政府受到土地出让金下降和隐性债务清查的影响，导致各方主体的信用能力普遍下降。

政策逻辑发生了两大转变：一是从增量关注转向存量提质，未来政策将聚焦城市更新和存量土地利用；二是政策目标从刺激向“止跌回稳”转变，房地产业对GDP的贡献率将成为重要指标。

尽管未来仍有政策空间，但力度可能弱于2024年的系列政策，市场情绪难以再度“亢奋”，这将降低政策博弈的参与积极性。

投资建议方面，基于政策博弈交易逻辑，建议关注金地集团、滨江集团、越秀地产、龙湖集团和贝壳。

同时，建议关注两类中期确定性投资：一是中长期CapRate下行带来的商业资产价值重估，推荐华润置地、新城控股和龙湖集团；二是低利率环境下红利类资产的价值重估，推荐绿城服务、华润万象生活、招商积余、万物云和滨江服务。

风险提示包括行业下行压力超预期、托底政策不及预期、房企债务处置不及预期以及CapRate下行不及预期。

投资标的及推荐理由如下： 1. **金地集团**：基于政策博弈的交易逻辑，关注其在政策落地时的表现。

2. **滨江集团**：同样是政策博弈交易的标的，适合在市场预期初步形成时介入。

3. **越秀地产**：作为地产股中的一员，未来可能受益于政策的持续发力。

4. **龙湖集团**：在政策环境下有望实现超额收益，适合关注。

5. **贝壳**：在政策博弈中具备潜力，值得投资者关注。

此外，基于中期维度的确定性投资范式： 1. **华润置地**：受益于中长期CapRate下行带来的商业资产价值重估。

2. **新城控股**：同样受益于商业资产的价值重估，具有投资价值。

3. **龙湖集团**：在商业资产重估方面也具备潜力。

4. **绿城服务**：在低利率环境下，有望实现价值重估。

5. **华润万象生活**：受益于低利率环境的红利类资产价值重估。

6. **招商积余**：同样适合关注其在低利率环境下的表现。

7. **万物云**：在低利率背景下，具备投资吸引力。

8. **滨江服务**：在低利率环境下的价值重估逻辑中值得关注。

风险提示包括：行业下行压力超预期、托底政策不及预期、房企债务处置不及预期、CapRate下行不及预期。