房地产行业：东兴证券-房地产行业房价专题：一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整-241119

- 一线城市房价韧性强于二线和三线城市，新房价格普遍高于二手房，且一线城市的供需长期偏紧。

- 二线城市房价表现分化，人口流入和经济发展较好的城市涨幅较大，但新房市场面临一定压力。

- 三线城市房价已深度调整，需求不足，面临去库存压力，刚需小户型受到双重挤压。

投资摘要指出，整体新房价格的韧性强于二手房，且一线城市的房价韧性更为显著，而低线城市的房价已经经历了深度调整。

房价走势显示，城市能级越高，累计涨幅越大。

一线城市的新房累计涨幅落后于二手房，而二三线城市的新房涨幅则超过二手房。

一线城市由于长期供需偏紧，特别是高端市场的需求旺盛，使得房价保持较强支撑。

当前一线城市放松限购，改善性需求有望释放，二手房价格可能先于新房企稳。

二线城市的房价走势较为分化，杭州、成都和西安表现较好，房价涨幅较小。

部分二线城市新房与二手房涨幅差距明显，限售放松可能对新房价格造成压力。

三线城市的新房和二手房市场已深度调整，房价进一步下跌空间有限，但需求不足，面临去库存压力。

从户型来看，一线城市的大户型需求较强，而刚需小户型面临较大压力。

改善性需求成为市场主导，商品房市场将更关注“住得好”的问题。

与美国相比，中国房价调整时间较长，可能已过最严峻的下跌压力期。

风险提示包括行业政策落地不及预期和行业基本面继续下行的风险。

投资标的：一线城市新房和二手房、部分核心二线城市高端市场、二线城市的优质新房和二手房。

推荐理由： 1. 一线城市新房和二手房在供需长期偏紧的状态下，对房产价格形成了强支撑，特别是高端改善性市场的价格韧性更强。

2. 当前一线城市普遍放松限购政策，被压制已久的改善性需求有望得到有效释放，二手房价格有望领先新房企稳。

3. 二线城市中，杭州、成都和西安等人口流入和经济发展较好的城市，房价累计涨幅较大，且从高点的下跌幅度较小，显示出良好的韧性。

4. 尽管部分二线城市新房与二手房的累计涨幅差距较大，但在限售放松的背景下，市场仍有机会。

5. 一线城市大户型具有更强的需求支撑，适合高净值人群的投资。

6. 随着住房紧缺情况的根本性转变，改善性需求成为市场主导，商品房市场将更加关注“住得好”的问题，未来市场将向高端改善性产品倾斜。