天风证券-REITs产品书系列：华夏北京保障房REIT投资价值分析-240816

- 华夏北京保障房REIT（508068.SH）作为首批保障性租赁住房REITs之一，核心资产位于北京，运营表现稳健，具备高稀缺价值与投资吸引力。

- 政策支持持续加码，保障性租赁住房发展目标明确，预计将解决大量住房困难，为REITs市场提供丰富标的。

- 优质底层资产租金竞争力强，出租率高，未来租金上升空间大，同时具备逆周期高分红特性，盈利能力稳健。

### 华夏北京保障房REIT投资价值分析核心要点 #### 一、宏观背景 1. **政策支持**：国家“十四五”规划强调保障性租赁住房，推动REITs参与住房保障，解决一线城市新市民和青年人住房问题。

2. **市场需求**：预计在“十四五”期间，40个重点城市将筹建650万套保障性租赁住房，提供大量潜在标的。

#### 二、城市经济与租赁市场 1. **经济发展**：北京市GDP在2023年突破4.4万亿元，常住人口2186万，城镇化率87.8%。

2. **租赁需求**：常住人口和城镇化率提升，长期租赁住房需求高涨。

3. **供给不足**：商品房新增成交量低，住宅用地规划建筑面积减少，长期住宅缺口将持续。

#### 三、REITs产品特点 1. **核心资产**：华夏北京保障房REIT（508068.SH）包含文龙花园和熙悦尚郡两个保障性租赁住房项目，总建筑面积11.28万平方米。

2. **运营表现**：项目出租率超过95%，租金收缴率达到99%，运营时间超过5年，成本控制良好，实际收入超预期。

#### 四、财务表现 1. **营收与盈利**：2023年实现营收7207万元，净利润3107万元，分配金额5505万元。

2. **盈利能力**：EBITDA利润率高，成本费用占收入比例逐年下降，毛利率和净利率持续增加。

#### 五、投资价值 1. **估值分析**：截至2024年8月15日，P/NAV为1.34，中债估值为3.35元/份，显示出良好的投资吸引力。

2. **分红特性**：具备逆周期高分红特性，未来租金上涨预期进一步提升项目盈利能力。

#### 六、风险提示 1. **宏观经济波动风险** 2. **政策变化风险** 3. **运营能力下降风险** 4. **周边竞争风险** 5. **市场需求恶化风险** 通过以上分析，华夏北京保障房REIT展现出强劲的市场竞争力和投资吸引力，适合关注保障性租赁住房领域的投资者。

本报告的投资建议及理由为： 1. 华夏北京保障房REIT在北京市核心区域拥有稳定的现金流和回报。

2. 政策支持持续加码，保障性租赁住房作为重要组成部分，市场潜力巨大。

3. 北京市经济发展水平位于全国前列，常住人口数量和城镇化率有望继续增长，推动租赁住房需求。

4. 北京市住宅用地供给不足，保障性租赁住房作为解决方案具有高吸引力。

5. 华夏北京保障房REIT拥有稀缺的优质底层资产，租金市场竞争力强。

6. 项目盈利能力优秀，具备逆周期高分红特性。

7. 估值方面，华夏保租房REIT具有较低的P/NAV比率，估值相对较低。

8. 风险提示：宏观经济波动、政策变化、运营能力下降、周边竞争和市场需求恶化等风险需要注意。