房地产行业：天风证券-房地产行业地产开发24年中报综述：亏损加剧，负债收缩-240902

- 2024年上半年房企整体亏损加剧，营业收入同比下降20.62%，归母净利润亏损352亿元，行业面临较大销售回款压力。

- 毛利率和净利率持续下滑，样本房企加权ROE为-2.28%，反映出市场竞争激烈及成本压力加大。

- 政策支持下，预计核心城市土地供应将收缩，龙头房企和地方国企有望受益，建议关注优质非国央企及相关租赁企业。

### 房地产行业24年中报综述核心要点 1. **行业表现**： - 样本房企（113家）上半年营业收入为8800亿元，同比下降20.62%。

- 归母净利润亏损352亿元，同比下降291.72%。

- 毛利率为14.78%，同比下降2.75个百分点。

2. **分梯度分析**： - 大型房企：营业收入同比下降13.3%，净利润下降98.96%。

- 中型房企：营业收入同比下降24.10%，净利润下降78.94%。

- 小型房企：营业收入同比下降25.85%，净利润亏损扩大60.61%。

3. **现金流状况**： - 经营活动现金流净额为-535亿元，首次转负。

- 筹资活动现金流净额为-374亿元，较去年同期改善。

4. **负债情况**： - 有息负债同比下降2.34%，大型房企负债有所增加，显示出其逆周期加杠杆能力。

5. **市场动态**： - 新房成交量同比下降33.85%，二手房成交量同比增长6.74%。

- 土地市场成交面积和总额均同比下降，显示出供给收缩。

6. **投资建议**： - 看好核心城市布局广泛的龙头房企。

- 推荐关注优质非国央企、地方国企及龙头央企。

- 物管和租赁企业也值得关注。

7. **风险提示**： - 行业信用风险、销售下行超预期及政策力度不足等潜在风险。

总体来看，房地产行业面临较大压力，短期内业绩可能持续承压，但政策支持和市场调整有望带来反转机遇。

### 投资标的及推荐理由 #### 1. **未出险优质非国央企** - **滨江集团** - **绿城中国** - **龙湖集团** - **万科A** - **金地集团** - **新城控股** **推荐理由**：这些企业在核心城市布局广泛，具备较强的周期韧性，能够在市场波动中保持相对稳定的业绩表现。

#### 2. **地方国企** - **越秀地产** - **建发国际集团** - **城建发展** **推荐理由**：受益于收储预期催化，具有估值弹性，能够在政策支持下实现良好发展。

#### 3. **龙头央企** - **中国海外发展** - **招商蛇口** - **保利发展** - **华润置地** **推荐理由**：作为行业龙头企业，这些央企具备较强的市场竞争力和资源整合能力，能够在市场环境变化中保持优势。

#### 4. **优质物管** - **中海物业** - **保利物业** - **华润万象生活** - **万物云** - **招商积余** **推荐理由**：随着房地产市场的调整，物业管理行业将受益于稳定的现金流和持续的需求增长。

#### 5. **租赁企业** - **贝壳** **推荐理由**：在房地产市场调整的背景下，租赁市场的需求可能会增加，贝壳作为知名租赁平台将受益于此。

### 风险提示 - 行业信用风险蔓延。

- 行业销售下行超预期。

- 因城施策力度不及预期。