房地产行业：华福证券-房地产行业：上海全面推进城市更新，深圳本年首宗宅地出让-250119

- 上海全面推进城市更新和住房制度优化，预计将提升居民住房质量并促进产业投资。

- 深圳首宗宅地出让溢价率高达70.4%，显示市场需求强劲和土地供应紧张。

- 建议关注困境反转类企业及保持拿地强度的龙头房企，市场复苏路径将经历流动性改善和房价回稳。

报告主要分析了上海和深圳的房地产市场动态及未来发展趋势。

在上海，市政府发布了新型城镇化五年行动计划，目标包括到2025年底完成中心城区旧房改造，到2026年底启动城中村整体改造，以及到2027年底完成小梁薄板房屋改造。

此外，上海还将完善租购并举的住房制度，鼓励保障性租赁住房建设，并优化公积金制度，以提升居民住房质量和促进产业投资。

在深圳，2025年首宗宅地出让已完成，中海以30.65亿元竞得，溢价率达到70.4%。

该地块不受商品房销售价格限制，市场化背景下，土地出让的活跃度和优质宅地的溢价率显著上升。

投资建议方面，预计市场复苏将经历流动性改善、供给收缩、房价稳定等阶段，建议关注金地集团和新城控股等困境反转类企业，以及招商蛇口、绿城中国等保持拿地强度的龙头企业。

销售回顾显示，重点监测的34城成交总套数环比下降4%，一线城市成交大幅下滑，而二线城市则有所增长。

土地供应方面，2024年累计供应规划建筑面积同比下降38.7%，挂牌均价有所上涨。

风险提示包括地产销售规模可能超预期下降以及融资环境收紧的风险。

投资标的及推荐理由如下： 1. 金地集团：建议关注困境反转类企业，可能受益于市场复苏。

2. 新城控股：同样属于困境反转类企业，预计在市场回暖中表现良好。

3. 招商蛇口：作为拿地强度保持的龙头企业，具备较强的市场竞争力。

4. 绿城中国：同样是保持拿地强度的龙头企业，值得关注。

5. 保利发展：继续保持拿地强度，预计在市场复苏中受益。

6. 滨江集团：作为龙头企业，具备一定的市场优势。

7. 浦东金桥：地方国企，经营稳健，适合关注。

8. 外高桥：同样为地方国企，稳健经营，值得关注。

整体来看，建议关注在市场复苏过程中表现出色的企业，尤其是那些能够保持拿地强度和具备多元经营能力的公司。